道路と通行権

先日、自己所有の土地で会っても、道路である場合には、色々と制限がある、という話をしました。

道路と所有権

その中で、道路法上の道路と、建築基準法上の道路は違う、という話がありました。今回は、この違いを考えておかない固めに難しいトラブルになってしまうケースについてお話しします。

まず、この2つの法律の道路についての違いですが、今回は要点のみ
①道路法上の道路として指定されると、所有権移転と抵当権設定しかできない(自分のものとして自由に使用することができない
②建築基準法上の道路は、その場所には建築物を建てることができない

これは、道路法の道路は、皆が道路として使うべき土地を道路としているので、常に通行できる状態を確保しておかなければいけないのに対し、建築基準法の道路は、いざというときに消防車などが入れないと困るということで4m以上の道路に接していないといけないが、物を置くなどは必ずしも制限されていない、という関係になります。

道路法上の道路は、全て建築基準法の道路になります。
しかし、逆は真ではなく、例えば、広い土地をいくつかに切り分けて分譲する際、奥の土地に入るための通路を設置するような場合、通常、この通路は、建築基準法上の道路として指定されますが、道路法上の道路ではありません。

この通路、最近はたいてい、通路全体が分譲地購入者全員の共有になっています。でも、昔は、通路をいくつかに切り分け、場所ごとに所有者がバラバラ(5人中2人の共有だったり、単独所有だったりする土地がいくつかある)という形になっている場合があったんです。

道路法の道路ではない→所有車がダメだといえば利用できない
建築基準法の道路→建築制限はあるが、車を駐めるとか物を置くといったことは制限されない

つまり、入口に近い通路部分の単独所有の人が車を駐めていたりすると、どけてくれといえないと言う事態が発生してしまうんですね・・・。

道路に出るまでに他の人の土地を通らないといけない囲繞地の場合、土地所有権の効力として、囲繞地通行権という権利があり、道路に出る上でどうしても通らないといけない土地は通ることができます。しかしこの権利、歩きはともかく、車の通行まで保障しているかというと微妙なんですね・・・。
私が取り扱った案件では、ある程度太い通路が真ん中で二分されており、車を駐めている(一代しかない駐車場で2台分の車庫証明を取っていたため路上に止めるしかなかったと記憶してます)人の土地を通らなくても出れないことはないが、奥の人(依頼者)は運転があまりうまくないのでぶつけそうで怖い、という感じだったので、話合いで何とか妥協点を探るしかなく、相当苦労しました。

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